開價合不合理？先問一句：同棟最近有沒有成交
看屋的人最常問我：「這間開這樣，貴不貴？」
我的第一個問題永遠是：同一棟最近兩年有沒有成交？
為什麼是同棟
我用青埔的實價登錄做過一次回測：拿過去的成交當答案，假裝不知道價格，用剩下的資料去估，看估得準不準。
- 同棟兩年內有 3 筆以上成交：8 成的案例誤差在 ±10% 以內。
- 同棟不夠，只能拿同地段、屋齡差不多的來比：誤差放大到 ±21%。
同樣一間 2,000 萬的房子，±10% 是 1,800～2,200 萬，±21% 是 1,580～2,420 萬。後面那個區間，幾乎等於沒講。
那「附近行情」還有用嗎
有用，但只能看方向。附近的房子樓層、座向、屋齡、有沒有車位都不一樣，平均下來看不出你這一戶的差異。
裝潢可以加多少
賣方常會說「我裝潢花了 300 萬」。
青埔實價登錄裡有註明含裝潢、而且裝潢費 50 萬以上的成交，我找到 20 筆，拿去跟同棟同期沒裝潢的比。多賣的金額，中位數大約是裝潢費的 6 成。個案差很大，有少賣 154 萬的，也有多賣 368 萬的。
所以裝潢不是不能算，只是不會全額算進去。屋況好、裝潢新，多賣的會比較多。
我會怎麼幫你看
你給我社區名和樓層，我會先拉同棟成交，沒有同棟才往外找，跟你講清楚這個數字是用什麼比出來的、可能差多少。
數字不夠就說不夠，我不會硬報一個價格給你。
